מחשבון זה עוזר להשוות בין שתי אפשרויות: לקנות דירה באמצעות משכנתא, או להמשיך לשכור תוך השקעת ההון העצמי בשוק ההון. ההשוואה מבוססת על רווח נטו בסוף התקופה — כלומר, כמה כסף נשאר בכיסך לאחר שקלול כל העלויות.
כיצד עובד המחשבון
בכל מסלול מחושב מה שנשאר בידך בסוף התקופה:
- מסלול קנייה: אתה משלם משכנתא חודשית במשך N שנים, ובסוף מחזיק בדירה שעלתה בערכה. הרווח הוא ערך הדירה פחות כל מה ששילמת לבנק.
- מסלול שכירות: אתה משלם שכירות חודשית, אך ההון העצמי שלך מושקע ומניב תשואה. הרווח הוא שווי ההון בסוף פחות כל מה ששילמת לבעל הדירה.
המסלול שמניב רווח נטו גבוה יותר — הוא המשתלם.
דוגמאות
דוגמה א׳ — קנייה עדיפה
מחיר דירה₪2,500,000
הון עצמי₪1,500,000
משכנתא₪1,000,000 ב-4% ל-20 שנה
עלייה שנתית בדירה3.5%
שכירות חודשית₪6,200 עם עלייה 3%
תשואה על הון4%
תוצאה: רווח קנייה ≈ ₪2.9M לעומת רווח שכירות ≈ ₪1.6M — קנייה עדיפה ב-₪1.3M
מדוע: עליית ערך הדירה (3.5%) גבוהה מתשואת ההון (4% על סכום נמוך יחסית), וריבית המשכנתא נמוכה.
דוגמה ב׳ — שכירות עדיפה
מחיר דירה₪2,500,000
הון עצמי₪1,500,000
משכנתא₪1,000,000 ב-5.5% ל-20 שנה
עלייה שנתית בדירה2%
שכירות חודשית₪6,200 עם עלייה 3%
תשואה על הון7%
תוצאה: רווח שכירות ≈ ₪3.2M לעומת רווח קנייה ≈ ₪2.1M — שכירות עדיפה ב-₪1.1M
מדוע: ריבית המשכנתא הגבוהה (5.5%) מכרסמת ברווח הדירה, בעוד תשואת ההשקעה הגבוהה (7%) מניבה הרבה יותר.
דוגמה ג׳ — תקופה קצרה (5 שנים)
מחיר דירה₪2,500,000
הון עצמי₪1,500,000
משכנתא₪1,000,000 ב-4% ל-20 שנה
עלייה שנתית בדירה3.5%
שכירות חודשית₪6,200 עם עלייה 3%
תשואה על הון5%
תוצאה: בטווח הקצר שכירות לרוב עדיפה — עלויות העסקה וריבית ראשונית גבוהה שוחקות את רווח הקנייה.
מדוע: בשנים הראשונות, רוב תשלום המשכנתא הוא ריבית ולא קרן, ולכן הרווח מהדירה צריך לפצות על עלות גבוהה זו.
מה המחשבון לא כולל
חשוב לדעת שישנם גורמים שאינם מחושבים כאן ועשויים להשפיע משמעותית:
- מס רכישה (0.5%–8% ממחיר הדירה)
- שכר טרחת עורך דין, תיווך ועלויות סגירה
- עלויות אחזקה שוטפות (ועד בית, תיקונים, ביטוח)
- ביטוח משכנתא וביטוח חיים
- מס על רווחי השקעה בשוק ההון (25% בישראל)
- יציבות תעסוקה והכנסה לאורך התקופה
- שיקולים אישיים: ביטחון, גמישות, קהילה
